立地分析とは「この場所で商売が成り立つか」の評価
立地分析とは、出店候補地がその業態に向いているかを評価することです。立地調査とも呼ばれます。商圏の数字だけでなく、建物の向き、前を通る人、見えやすさ、入りやすさまで含めて、その場所で売上が立つかを判断します。
同じ商圏の中でも、角地か一本裏か、1階か2階か、人の流れの上か外れているかで、売上は大きく変わります。立地は開業後に変えられないため、出店判断のなかでも最も慎重に行うべき作業です。
立地分析の結果は、出店するかどうかの判断だけでなく、家賃交渉や、創業計画書で売上の根拠を説明するときの材料にもなります。金融機関に説明する場合も、感覚ではなく数字で示せると説得力が増します。書き方は創業計画書の立地・売上根拠の書き方を参考にしてください。
商圏分析と立地分析の違い
商圏分析と立地分析の違いは、見る範囲です。商圏分析は、店の周りの数百m〜数kmに住む人・働く人・使われるお金を見ます。立地分析は、それに加えて、候補地の建物とその前の道路という「点」の条件まで見ます。
実務では、商圏分析で「出してよいエリア」を絞り、立地分析で「その中のどの物件か」を決める、という順番で進めます。商圏分析の進め方は商圏分析のやり方のガイドで解説しています。
| 項目 | 商圏分析 | 立地分析 |
|---|---|---|
| 見る範囲 | 店の周り数百m〜数km（面） | 候補地の建物と前面道路（点） |
| 主な指標 | 商圏人口、昼夜間人口比、年代・世帯、客層 | 通行量、視認性、入りやすさ、競合の位置、家賃 |
| 答える問い | このエリアに客はいるか | この場所でその客を取れるか |
| 主なデータ | 国勢調査、経済センサス、決済データ | 現地調査、人流データ、物件情報 |
立地分析で見るべき項目
立地分析では、次の項目を順に確かめます。人の流れについては動線の考え方も参考になります。数字で確かめられるものは数字で、現地でしか分からないものは足で確認します。全項目のチェック表は出店前の立地チェックリストにまとめています。
中でも見落としやすいのが、建物の面ごとの違いです。京都駅前（京都タワー周辺）の同じ区画では、南面の歩行者が11.12人/分、西面が0.54人/分と、約20.6倍の差がありました。住所が同じでも、入口の向きで店の前を通る人の数はまったく変わります。
- 商圏：一次商圏の人口・年代・世帯構成がターゲットに合っているか
- 通行量：店の前を通る歩行者・車の数。平日・休日、昼・夜の違い
- 動線：駅や商業施設をつなぐ人の流れの上にあるか
- 視認性：歩行者や車から、店や看板が見えるか
- 入りやすさ：段差・階数・間口・駐車場・右左折のしやすさ
- 競合：同業店の数と距離、強さ
- コスト：家賃が見込み売上に見合っているか。保証金や内装費も含めて考える
- 将来性：再開発や人口の増減で、数年後に条件が変わらないか
業態との相性を判断する
立地の良し悪しは、業態との組み合わせで決まります。同じ場所でも、向いている業態と向いていない業態があります。「良い立地」を探すのではなく、「自分の業態に合う立地」を探すという発想が大切です。
たとえば京都駅前は、昼夜間人口比6.02倍の来街者型で、決済者の居住地は京都府20.7%、東京都19.4%と広域から人が集まる立地です。商圏カルテの業態判定では、総合小売・コンビニが◎、旅行宿泊・その他小売・飲食・金融不動産が△、健康美容・アパレル・医療などが×でした。人が多い場所でも、すべての業態に向くわけではないことが分かります。
判断に迷うときは、候補地の数字を、自社の既存店やうまくいっている同業店の立地と比べてみるのも有効です。客層・通行量・商圏人口のどこが似ていて、どこが違うかを見ると、売上の見通しを立てやすくなります。
業態判定は商圏カルテの実測サンプル（京都駅前）。客観的な参考資料であり、売上を保証するものではありません。
候補地を数字で比べる
複数の候補地で迷ったら、同じ項目・同じ範囲の数字を並べて比べるのが確実です。通行量や商圏人口を同じ物差しでそろえると、感覚だけでは分からなかった差が見えてきます。数字で候補を2〜3件に絞ったら、最後は必ず現地に足を運び、平日と休日、昼と夜の様子を自分の目で確かめましょう。
商圏カルテは、住所を入れるだけで、商圏人口・到達圏・面ごとの通行量・客層・業態の向き不向き判定（◎○△×）・現地確認チェックリストまで14ページのPDFにまとめ、24時間以内にお届けします。はじめての1回は無料です。商圏カルテをご覧ください。
